От кадастровой стоимости той или иной недвижимости зависит размер налогового бремени, который необходимо уплачивать государству ежегодно за право владения этим имуществом. Именно поэтому собственнику важно, чтобы кадастровая стоимость недвижимости не увеличивалась.  В данной статье мы расскажем о том, как получить верную кадастровую стоимость и не переплачивать налоги.

Какими законами регулируется кадастровая стоимость недвижимости

Стоимость по кадастру той или иной недвижимости регулируется следующими законодательными актами:

1. ФЗ N 237-ФЗ от 03 июля 2016 «О государственной кадастровой оценке».

В этом законе приведены принципы и порядок проведения кадастровой оценки, а также регулирование процедуры на территории России.  Также определён переходный период применение закона (с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года).

2. Постановление Пленума ВС РФ N 28 от 30 июня 2015 года.

В нём разъясняются те или иные ситуации, возникающие в ходе судебных разбирательств, связанных с определением кадастровой стоимости. В Постановлении приведены все основания для завышения кадастровой оценки недвижимости.

3. ФЗ N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».

Здесь указывается ошибки в кадастре, оказывающие влияние на размер кадастровой стоимости.  К ним относятся технические ошибки, из-за которых в государственный кадастр недвижимости (ГКН) была внесена неправильная информация.

4. ФЗ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года.

Основания для пересмотра кадастровой оценки

Российским законодательством определяются две главные и основные причины пересмотра результатов кадастровой оценки недвижимого имущества:

Неверно указанная информация об объекте недвижимости, на основании которой был назначен завышенный размер налога (ими обычно считаются ошибки, допущенные в процессе анализа).

Цена объекта на рынке должна быть установлено на тот день, на который ранее была рассчитана стоимость по кадастру.

В соответствии с Постановлением Пленума ВС России N 28 от 30.06.2015г. недостоверными сведениями считаются:

• неправильное оперирование информацией при вычислении;
• неправильное отображение данных в перечне единиц недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки;
• игнорирование доказательств, подтверждающих аварийное состояние объекта недвижимости;
• неверное выявление факторов, оказывающих влияние на результат оценки.

К неправильному вычислению стоимости по кадастру, могут привести следующие характеристики объекты недвижимости:

• целевое назначение объекта;
• непригодность для использования;
• местонахождение;
• расположение объекта на территории с особыми правилами эксплуатации (например, санитарно-защитная зона);
• иные основания.

Определить кадастровую стоимость можно через рыночную стоимость, существовавшую в тот момент, когда установлена стоимость по кадастру. Владелец квартиры может воспользоваться услугами независимых оценщиков, чтобы выяснить рыночную стоимость жилья на тот момент проведения кадастровой оценки. Затем производится сравнение ретроспективной оценки и актуальной стоимости.  Если разница будет различаться более чем на треть, то собственник получит право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Следует обратить внимание, что если размер налога определяется инвентаризационной стоимостью, то кадастровая оценка пересмотру не подлежит.

Как и где оспорить?

В соответствии с существующими российскими законами для снижения кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшения размера налога, владелец вправе:

• подать заявление в комиссию при Росреестре, занимающуюся рассмотрением конфликтных ситуаций, связанных с вычислением кадастровой стоимости;
• пойти в суд (п.2 ст. 403 НК России).

Гражданин сам может решить, каким из вариантов решения вопроса воспользоваться. Однако второй вариант имеет ряд преимуществ:

• сроки рассмотрения (не более месяца);
• отсутствие материальных издержек (при обращении в суд необходимо будет заплатить пошлину);
• возможность обращения в суд, если решение комиссии будет неудовлетворительным.

Также отметим, что если владелец имущества — юрлицо, то до обращения в суд ему обязательно нужно будет пройти процедуру досудебного урегулирования (обратиться в комиссию).

Какие нужны бумаги?

Заявление для пересмотра кадастровой стоимости не будет рассмотрено, если собственник не представит соответствующие доказательства. Пакет необходимых бумаг включает:

• заявление установленного образца;
• кадастровая справка, где приведён стоимость оценки недвижимости;
• нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право собственности на объект недвижимости (если заявитель — собственник);
• официальные бумаги, подтверждающие неактуальность информации (если основанием для пересмотра кадастровой стоимости являются недостоверные данные);
• отчёт оценщика о цене объекта недвижимости в электронном и бумажном виде (если обращение подаётся в связи с необходимостью установить рыночную стоимость);
• документы, подтверждающие технические либо кадастровые ошибки (если они — причина подачи заявления).

При подаче искового заявления нужно предоставить:

• исковое заявление;
• доказательства передачи копий иска и сопутствующих бумаг другим участникам дела (например, почтовые квитанции);
• квитанция об уплате судебной пошлины;
• нотариальная доверенность (если в суде будет выступать доверенное лицо);
• бумаги, подтверждающие попытку досудебного урегулирования конфликта (для юрлиц).

Если пакет предоставленных бумаг не будет содержать какого-либо обязательного документа, то инстанции могут отказать в рассмотрении заявления.

Как происходит урегулирование спора

Урегулирование конфликта при обращении в комиссию при Росреестре состоит из следующих этапов:

• подача заявления и необходимых бумаг с требованием пересмотра стоимости по кадастру либо установки рыночной цены;
• рассмотрение пакета документов;
• уведомление о вынесенном решении и передача соответствующего заключения заявителю и в органы местного самоуправления (в результате рассмотрения комиссия может отклонить заявление, вынести решение в пользу собственника или же наоборот).

В случае обращения в суд порядок будет следующий:

• подача заявления и необходимых бумаг;
• рассмотрение предоставленного обращения и сопутствующих документов (законодательство установило срок в 2 месяца);
• вынесение решения и передача его ответчику и в органы местного самоуправления.

Особые моменты

Следует учитывать, что каждый спор по поводу кадастровой стоимости недвижимости имеет свои нюансы. Например, если необходимость пересмотра стоимости по кадастру возникла в период проведения оценки рыночной стоимости, то владельцу необходимо будет предоставить комиссии либо суду не только отчёт независимого эксперта по оценке недвижимости, но и официальное заключение Саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Данное заключение подтверждает, что отчёт о стоимости недвижимости был произведён с учётом существующих в стране требований и стандартов. Также отметим, что подаётся заключение в двух видах: электронном и на бумаге.

При соблюдении всех правил и требований обычно комиссия или суд встают на сторону заявителя и пересматривают значение кадастровой стоимости жилья, что позволяет снизить налоговое бремя.

Следует заметить, что законом установлен срок оспаривания в суде кадастровой стоимости квартиры — 5 лет после внесения данных в государственный кадастр.

Довольно часто кадастровая стоимость устанавливается по средним показателям, которые могут оказаться завышенными в отношении конкретного объекта недвижимого имущества. Изучить и, если это необходимо, исправить ситуацию следует как можно раньше, но при соблюдении всех установленных законодательством правил и стандартов.

Процедура пересмотра кадастровой стоимости недвижимости на первый взгляд может показаться довольно сложной и запутанной. Однако опытному юристу под силу даже самые запутанный случай. Чтобы сэкономить время, силы и средства перед обращением в уполномоченную инстанцию, то лучше проконсультироваться со специалистом.